在跨越 500 亿销售额的关口，恰逢疫情和严格的金融监管新政，当代置业 ( 01107.HK ) 放缓了发展脚步。

当代置业近日披露 2020 年年报显示，过去一年，收益同比增长 8.2%，约 157.41 亿元；毛利同比增长 2.1%，为 37.84 亿元；毛利率约 24.0%，净利率为 7.1%，相比于 2019 年同期减少了 1 个百分点。ROE 为 11.49%，同比微降 0.86 个百分点。

其销售额同比增长约 16.6%，达到 422.11 亿元，未完成年度销售目标。

前几年，房地产经历了一轮短暂狂欢，全国商品房销售额不断创下新高，大部分房企在这一阶段定下激进扩张目标，当代置业也加快发展步伐，定下了 "2020 年冲击 500 亿元 " 的销售目标。

尽管，过去一年房地产在疫情和市场波动下，展示出了强劲的韧性，全国商品房销售额比上年增长 8.7%，达到 17.4 万亿元，但 " 房住不炒 " 调控更趋严格，金融上出台了 " 三道红线 " 和 " 两道红线 " 的政策新规，形成了监管闭环。

行业格局生变，业内的一个共同预判是，16 万亿至 17 万亿元将成为房地产行业的规模横盘，并将在相当长时间内保持稳定。规模效应已被房企舍弃，管理效益和经营效益成为新的逐鹿点。当代置业也在今年选择舍快求稳。

券商国泰君安指出，当代置业 2021 年销售目标已经在 500 亿元以下，仅为 470 亿元。而 2021 年推盘货值预计达到 670 亿元，相当于 70.1% 的目标去化率。

随着调控的持续，行业的马太效应进一步加剧，大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显，小房企的生存空间更加有限。降杠杆已经成为中小型房企不得不实施的安全命题。

当代置业在财务方面并不算稳健，高负债和高融资率一直是其发展掣肘之一。转为 " 绿档 "，成为这家公司今年首要任务之一。

" 三道红线 " 融资新规根据 " 扣除预收款后负债率大于 70%、净负债率超过 100%、现金短债比小于 1 倍 " 的三个标准，将房企分为 " 红 - 橙 - 黄 - 绿 " 四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速 0、5%、10%、15%。

根据年报，当代置业踩中一道 " 红线 "，未达到 " 绿档 "。其净负债率为 95.7%，非受限现金短债比为 1.10，属于达标范围；剔除预收款后的资产负债率为 82.0%，超标。因此，若以此为参考，当代置业未来的债务增长需控制在 10% 左右。

具体来看，在影响 " 三道红线 " 的其它指标方面，当代置业的现金、受限制现金及银行结余为约 140.93 亿元，一年内到期的流动负债共计 98.1 亿元，短期偿债压力较小。

至 2020 年末，其有息负债为 245.93 亿元，其中，银行及其他贷款约 157.11 亿元，优先票据约 78.52 亿元及公司债券约 10.31 亿元。

期内，加权平均借贷利率与 2019 年持平，为约 9.9%。同时，当代置业单笔最高发债利率已从 15.5% 下降至 11.95%。2019 年，当代置业发行的 3.5 亿美元债券，利率 15.5%，曾创下亚洲公开债券发行的利率纪录。

不过，当代置业融资利息支出依然较高， 达到 24.56 亿元，并且还将 20.46 亿元利息支出进行资本化，资本化率达到 83.31%。

舍快求稳后，当代置业在土地投资上也有所转变。

年报显示，2020 年当代置业买入 24 个新项目，获取总建面约 462.6 万平米，新增土储货值 431 亿元，集中分布于二三线城市，如湖北、湖南、陕西、安徽、重庆、贵州、河北等。其中，湖北新获取总建面达到 97.05 万平米，重庆、安徽分别获取 86.5 万平米及 75.47 万平米。

产业协同是这家公司关键的土储增长驱动力。2020 年，公司大约 52.5% 与 5.9% 的新购土地价值来自产业协同与一二级联动开发。同时，当代置业还在不断加快与产业公司合作，目前已与中亿丰建设、武汉卓洋置地、新基业控股、湖南龙骧交通发展、湖南建工、星光文旅、鼎晖投资、网库集团等公司达成战略合作。

年报发布后，国泰君安综合各方面指标，略微下调当代置业目标价至 1.34 港元，相较于公司 2021 年每股估值 3.50 港元有 61.7% 的折让，也分别相当于 4.6 倍 2021 年核心市盈率及 0.3 倍 2021 年市净率。