编者按

《和讯曝光财报·2021房地产企业半年报》系列报道推出。三条红线及征地金额不得超过年销售额的40%——年中至年中，受“钱”“节制”的房地产企业今年将呈现哪些新变化？土地”，他们又将如何积极应对？

为此，我们将从房地产公司财务数据、业务能力、未来发展三个方向中选取具有代表性的指标，进行打分和评价。我们希望对公司进行点对点观察。如果满分是五颗星，你觉得今年上半年房地产企业能打多少分？

如果说整个房地产行业未来的增长并不乐观，那么首当其冲的肯定是中小房地产公司。

融资环境持续趋紧，叠加土地集中供应和调控政策收紧，行业出清速度可能加快。在这种情况下，中小房地产企业的生存状况成为外界关注的焦点。能否保持稳定增长，就意味着能否达到中考及格线。

截至目前，摩登大地已经交出了一份不错的中考答卷。 8月16日晚，公司发布2021年上半年业绩报告。公告显示，截至2021年6月30日，现代置地实现营收95.43亿元，同比增长约9.6% 2020年；实现毛利22.1亿元，较2020年同期增长约4.2%，毛利率23.2%。

受疫情影响，去年上半年行业指标普遍偏低。基于这样的背景，我们应该谨慎看待2021年上半年房地产公司的业绩增长。那么，我们应该如何看待当代的自有房业绩呢？

在分析这个问题之前，我们先来看看资本市场的反馈。截至8月17日收盘，现代置地领涨港股地产板块，报0.720港元，涨幅2.86%。资本市场似乎已经肯定了摩登置地上半年的表现。接下来，我们将分析这背后的逻辑。

盈利能力：★★★☆☆

平均销售价格上涨4.6%

整体从上看，摩登置地上半年的表现可谓“平稳”，基本没有超出预期。

一方面，从摩登置地近几年的发展来看，其收入规模不断扩大。与2013年相比，摩登置地收入规模增长约7.7倍；增速方面 尽管大部分同规模房企的财报尚未披露，但所有迹象都是表面的，9.6%的增速并不突出。

例如，规模稍大的首创集团实现了 19% 的收入增长。克瑞数据显示，去年主流房企营收增速中位数为18.4%。因此，摩登家居的收入规模可以说是稳定，但不能说是快速增长。

毛利率方面，今年上半年，现代置地销售毛利率达到23.2%，基本处于行业平均水平。从趋势上看，2019年以来行业毛利率有所下降，摩登家居与行业基本持平，小幅下降3.3个百分点。

不过，从盈利表现来看，我们仍然可以看到当代置业的增长。财报显示，今年上半年，现代置地税前利润同比增长11.7%至15.94亿元，当期利润同比增长21.6%至677万元。

显然，摩登置地的利润增长高于收入。除了交付规模的增加，一个非常重要的原因是摩登置地的产品溢价能力提升。财报显示，2021年上半年，现代土地每平方米平均售价约为10242元，同比上涨4.6%。

在业内人士看来，这样的成绩来之不易，在行业加速去中心化、甚至打折降价的背景下，含金量颇多。

现代地产执行董事兼总裁张鹏曾告诉和讯地产，绿色科技住宅与周边竞争者相比溢价率超过10%。显然，现代置地依靠绿色科技的差异化竞争力来获得客户的“买单”。

此外，摩登置地还积极拓展物业销售、物业投资、酒店管理、房地产代理服务等业务，尤其是代理业务。财报显示，2021年上半年，现代地产代理业务收入1.3亿元，同比增长79.2%。由于代建业务的利润普遍较高，这将对利润形成非常有效的拉动。

目前，摩登置地未来一两年的利润增长预计将相对稳定。这主要是由于其销售额的增长。财报显示，2021年上半年，现代置地实现合同销售约215.6套。亿元，2020年同比增长约51.8%。

财务能力：★★☆☆☆

融资成本猛增至2.06亿元

融资环境收紧，中小房企首当其冲。可以说，融资能力一直是当代置业的隐痛。

财报显示，2021年上半年，现代置地融资成本同比增长23.5%至2.06亿元，加权平均贷款利率约为9.73% ，而截至 2020 年 12 月 31 日止年度为 9.9。% 维持类似水平。

易涵智库研究总监于晓宇认为，融资成本高、利息支出资本化比例高，一定程度上降低了公司的盈利能力。据和讯地产初步测算，现代地产融资成本占本期利润的30.4%，对利润构成严重侵蚀。

融资渠道有限，这是大多数中小房地产企业面临的普遍困境。摩登置地总裁助理、金融资本中心总经理李芳坦言，近年来，在评级指标不断提升的同时，摩登置地先后发行了两期公司债、一张期末ABS和部分企业债。债券。在额度方面，公司更有可能在海外发行美元债券，包括绿色美元债券。

文章来源：《当代会计》 网址: http://www.ddhjzz.cn/zonghexinwen/2021/0820/1488.html